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05
2024
-
03
「物件費」と「物件サービス費」の違い
著者:
不動産費は、その名の通り、所有者が共有不動産を維持するために集めた資金である。不動産サービス料は、所有者が不動産サービススタッフに支払う労務対価である。両者の法律的意義は異なる。現在、不動産紛争の大部分は不動産費の紛争であり、すべての不動産費の紛争はこの2つの概念の区別がつかないことと関係がある。不動産管理における難題を解決するには、不動産費と不動産サービス費の違いを明らかにしなければならない。
表面的には、不動産会社はサービスを提供し、所有者は費用を支払うが、これらの費用は不動産会社が受け取るので、不動産費は所有者が不動産会社に支払うサービス料だと一般的に考えられている。この認識は法理にも事実にも合わない。法理的に言えば、都市部のマンション住宅は通常、他の建物とは異なり、所有者には共通の事務と共有部分があり、これらの共通の事務と共有部分を管理するには必ず一定の費用が必要であり、この費用は所有者が負担すべきである。所有者は受益者、権利者であるからだ。不動産会社があるかどうかは、どの不動産会社であっても、所有者が料金を払うという義務を変えない。
「物権法」は、不動産管理には3つの方法があると規定している：所有者が自ら管理し、不動産サービス企業またはその他の管理者に委託する。所有者が自己管理する場合も、所有者全体ですべての管理費用を分担しなければならない。だから不動産会社を雇っていなくても、所有者は不動産費を納めなければならない。
「不動産管理条例」第7条は、不動産管理費を時間通りに納めることが所有者の義務の一つであると規定している。ここでは不動産会社については触れず、不動産サービス契約を締結しているかどうかを前提としてもいない。つまり、所有者が不動産費を支払うのは、不動産会社のサービスを購入するのではなく、他の建築管理責任を区別する方法と義務を負うことになる。
このことから見ると、不動産費のほとんどは、不動産会社の収益ではなく、所有者の共同事務と共有部分の支出に使われている。「不動産サービス料金管理方法」は、不動産費がサービスコスト、法定税金費、不動産管理企業の利益から構成されることを規定している。その中のサービスコストの構成は管理サービス人員の給料、社会保険と規定に基づいて抽出された福祉費、事務費用、不動産管理区域の清潔衛生費用、不動産管理区域の緑化養護費用、不動産管理区域の秩序維持費用、不動産共用部分の共用実施設備及び公衆責任保険費用、不動産管理企業の固定資産減価償却、所有者の同意を得たその他の費用の運行、維持費用である。
私たちはよく、不動産会社は所有者の集団家政婦であり、雇用主が家政婦に支給する給料が、家政婦の労務対価であるとすれば、家政婦に生活用品を買うお金を家政婦に肩代わりさせる水道光熱費、不動産費も家政婦費と言えるのだろうか。実際、この部分はオーナーの生活に必要であり、いわゆるベビーシッターがいなくてもオーナーはそのお金を使う。同様に、不動産費も同様で、不動産会社は所有者のために共同事務を管理し、関連費用を支払い、これらの費用はすべて不動産費から来ており、不動産会社の収入とは言えない。
不動産費は不動産会社の収入でもなく、不動産会社の労務対価でもなく、所有者が分担する共通費用、すなわち所有者の共有財産であり、これは不動産管理における基本的な問題の一つであり、この問題を明確にすれば、多くの問題が解決できる。
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